北京進深 徐迪 昨天通州結(jié)束了一場激烈的土拍，中鐵建溢價 22% 拿下梨園 6007 地塊，刷新區(qū)域樓板價紀錄。
距離 6007 地塊兩站地的金隅通州新盤花溪云錦，4 月 30 日發(fā)出了預(yù)售許可預(yù)告。
8 棟 11 層洋房一次性入市，準售面積 4.57 萬㎡。
按照 6.2 萬的銷售指導(dǎo)價計算，貨值總計 28.32 億元。
建設(shè)用地約 2.15 公頃，規(guī)劃建面 4.74 萬平方米，容積率 2.2。
擬建設(shè) 8 棟 11 層洋房，共 266 戶。面積段為 108-125-138-153㎡，全四居戶型，3 米 + 的 " 好房子 " 層高標準。
南向通面寬內(nèi)置陽臺進深 1.5 米，北向設(shè)備平臺 2.7-3.3㎡不等，端戶有側(cè)邊飄窗，綜合使用率可達 90%。
108 入門戶型就做到四居兩衛(wèi)，南北通透，四葉草全明格局，還有獨立家政間，整體功能性很完善。美中不足的沒有玄關(guān)，入戶門正對衛(wèi)生間門。
125/138 是視光最好的戶型，主臥 270 度轉(zhuǎn)角陽臺，客廳全景大窗，北向次臥還贈送側(cè)邊飄窗。
反倒是頂配 153 戶型，設(shè)計一般，客廳占了三分之一面積，喜歡大客廳的可以考慮。
所謂的南向雙主臥，其中一個面積被客廳和衛(wèi)生間擠壓，去掉陽臺還沒有北邊次臥大，房門和衛(wèi)生間門打架；另一個大主臥，衛(wèi)生間窗戶靠天井采光。
153 戶型面積不多，只在 2# 樓王棟里有。
在公示的平面圖中，2# 樓設(shè)計為一梯兩戶，層高 3.16 米，面寬 13 米，進深約 12 米。
但在公示的設(shè)計圖上，并沒有看到架空層和風(fēng)雨連廊。
此外，建筑要求上，鼓勵住宅采用坡頂形式，7 層以上坡頂率不低于 30%。建筑風(fēng)貌總體定位清新明朗、簡約現(xiàn)代、宜居綠色，柔和靈動。
金屬線條輪廓搭配大片玻璃幕，呈現(xiàn)簡潔明快的現(xiàn)代風(fēng)格；飛檐設(shè)計則是中式元素，契合新中式風(fēng)格的建筑風(fēng)貌定位。
整體規(guī)劃方案顯示，項目總用地面積約 20.86 公頃，總建筑面積約 24.54 萬平方米，其中住二類住宅用地 7.02 萬平方米。金隅花溪云錦所在的 6025 地塊屬于該項目 02 組團。
區(qū)位圖顯示，地塊緊鄰東六環(huán)，往南兩公里就是環(huán)球影城，距離八通線土橋站直線 700 米。
通州老城區(qū)配套稍顯落后，商業(yè)主要是南邊的華遠好天地，基本能滿足日常生活需求；教育資源比較豐富，包括臨河里小學(xué)、運河中學(xué)附屬小學(xué)、北京第二實驗小學(xué)（通州分校）。
附近舊盤基本都是金隅開發(fā)的，東側(cè)是金隅香溪家園，西側(cè)是自由筑和花石匠，二手房價 4 萬 +。
在售新盤主要在 3 公里外的梨園板塊，包括云璟攬閱、能建京玥蘭園、璀璨公元、頤瑞府等，指導(dǎo)價均在 6 萬 /㎡左右。
2023 年 2 月 18 日開盤，共 586 套住宅，剛需為主，主力 84-113㎡三居和 57-80㎡兩居，少量 117-135㎡四居。
截至 2025 年 3 月 24 日，網(wǎng)簽 487 套，去化率 83%，成交均價約 5.5 萬 /㎡。
2、招商蛇口 · 璀璨公元（璀璨雅苑）
屬于剛改 / 改善盤，建面 120 以上房源占比較多。2023 年 8 月 20 日 281 套期房開盤，主力 89-142㎡三居四居；2024 年 12 月 14 日，現(xiàn)房部分開盤，共 280 套，主力 83-160㎡三居、125-143㎡四居。
目前整盤網(wǎng)簽 415 套，去化率約 74%，成交均價 5.73 萬 /㎡，是當(dāng)前板塊流速最快的新盤。
3、新城基業(yè) · 頤瑞府（頤瑞家園）
2023 年 12 月 3 日開盤，共 172 套住宅，純改善戶型，主力為 136-178㎡四居，另有 134-144㎡三居及少量 220㎡左右復(fù)式戶型。
目前網(wǎng)簽 56 套，去化約三成，成交價 5.96 萬 /㎡，價位較高，相應(yīng)的去化也較為緩慢。
隨著云璟攬閱的入市，頤瑞府后續(xù)小面積段的房源成交或?qū)⒏悠D難。
4、招商云璟攬閱（璟云雅苑）
規(guī)劃 12 棟 5-16 層洋房 + 小高層，2 月 22 日及 4 月 1 日兩批次取證，共計 367 套房源，主力戶型為建面約 79㎡、89㎡、108㎡和 128㎡三至四房 .
目前網(wǎng)簽 137 套，去化率超 37%，成交均價約 5.9 萬元 /㎡。
定位也是剛需 / 首改產(chǎn)品，但戶型上夠得上四代宅標準：南向通面寬開敞陽臺；北面有設(shè)備平臺；部分邊戶有側(cè)邊飄窗和轉(zhuǎn)角飄窗贈送，實際使用率不低。
